묵시적 갱신, 계약갱신청구권 5가지 필수 전략 가이드

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이, 아직도 헷갈리시나요? 계약 만료 전 당신의 권리를 지키고 불필요한 분쟁을 막는 명확한 법적 대응 방법을 법무법인 정음이 알려드립니다.

“벌써 계약 만료일이 다가오는데… 가만히 있어도 괜찮을까?” “집주인에게 연장하고 싶다고 말을 해야 하나? 언제, 어떻게?”

주택 임대차 계약 만료를 앞둔 임차인이라면 누구나 한 번쯤 해봤을 고민입니다. 반대로 임대인 입장에서는 실거주 계획이 있거나, 새로운 임차인을 구해야 하는 등 복잡한 계산이 필요한 시기이기도 합니다.

많은 분들이 이 중요한 시기에 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권’이라는 두 가지 법률 용어 앞에서 혼란을 겪습니다. 이 둘의 차이를 명확히 알지 못하고 안일하게 대응했다가, 원치 않게 이사를 가야 하거나, 반대로 계획했던 입주를 하지 못하는 등 예상치 못한 분쟁에 휘말리게 됩니다.

이 글을 읽기에 앞서, 먼저 아래의 ‘내 상황에 맞는 행동전략 가이드’를 통해 현재 당신이 어떤 상황에 놓여있는지 확인해 보세요. 단 1분 만에 당신이 지금 당장 취해야 할 행동의 방향성을 잡는 데 큰 도움이 될 것입니다.

자, 이제 당신의 상황을 확인하셨나요? 인터랙티브 툴을 통해 나온 결과가 어떤 법적 근거를 가지는지, 그리고 앞으로 더 현명하게 대처하기 위해 무엇을 알아야 하는지, 법무법인 정음이 하나씩 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 그냥 넘어가면 자동 연장? ‘묵시적 갱신’의 두 얼굴

가장 많은 분들이 기대거나, 혹은 자신도 모르게 당하게 되는 것이 바로 ‘묵시적 갱신‘입니다.

‘묵시적 갱신’이란 무엇인가요?

묵시적 갱신이란, 말 그대로 임대인과 임차인이 계약 기간이 끝나기 일정 기간 전까지 서로에게 아무런 의사 표시를 하지 않을 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다. 우리 주택임대차보호법은 주거 안정을 위해 이 제도를 두고 있습니다.

법에서 정한 통지 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 입니다.

만약 위 기간 동안 양측 모두 “계약을 끝내겠다” 또는 “보증금이나 월세를 올려달라” 등의 조건 변경에 대한 통지를 하지 않았다면, 계약은 자동으로 이전과 똑같은 조건으로 2년 더 연장됩니다. 이것이 바로 묵시적 갱신입니다.

임대인과 임차인에게 미치는 영향

묵시적 갱신은 양측에 다른 영향을 미칩니다.

임차인의 경우
동일한 조건으로 2년의 거주 기간을 보장받습니다. 하지만 매우 중요한 특징이 있습니다. 묵시적 갱신이 된 후에는, 임차인은 언제든지 계약을 해지하겠다고 통지할 수 있습니다. 그리고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 이사 계획에 있어 매우 유연한 위치를 차지하게 됩니다.

임대인의 경우
임대인은 묵시적 갱신으로 연장된 2년의 기간 동안 임차인을 내보낼 수 없습니다. 임차인이 계약 해지를 통지하기 전까지는 계약에 묶이게 되는 것입니다. 임대료 증액 또한 불가능합니다. 만약 실거주나 새로운 계약을 계획했다면, 통지 기간을 놓친 임대인에게는 매우 불리한 상황이 될 수 있습니다.

2. 나의 권리를 당당하게! ‘계약갱신청구권’ 바로 알기

‘임대차 3법’ 개정으로 많은 분들이 알게 된 제도가 바로 ‘계약갱신청구권‘입니다. 이는 묵시적 갱신과는 완전히 다른, 임차인의 적극적인 권리 행사입니다.

‘계약갱신청구권’이란 무엇인가요?

계약갱신청구권은 임차인이 현행 계약이 끝나기 전, 추가로 2년의 계약 연장을 법적으로 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 임차인의 주거 안정을 더욱 강력하게 보장하기 위해 도입되었으며, 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 이 권리를 행사해야 합니다.

임대인은 무조건 들어줘야 하나요?

아닙니다. 임대인은 정당한 사유가 있을 경우에만 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 정한 대표적인 거절 사유는 다음과 같습니다.

• 임대인 본인 또는 직계존속·비속(부모, 자녀 등)이 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 2기 이상의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우
• 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우

만약 위와 같은 정당한 사유가 없음에도 임대인이 갱신을 거절한다면, 이는 위법한 행위가 될 수 있습니다. 특히 ‘실거주’를 이유로 갱신을 거절한 후, 제3자에게 임대한 사실이 밝혀지면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권, 결정적 차이와 당신의 선택

“그럼 둘 중 나에게 더 유리한 것은 무엇일까?” 이 질문에 답하기 위해서는 두 제도의 결정적인 차이를 알아야 합니다.

주체
묵시적 갱신은 양측의 ‘부작위(아무것도 하지 않음)’로 발생하지만, 계약갱신청구권은 임차인의 ‘적극적인 의사표시’로 시작됩니다.

임대료
묵시적 갱신은 이전과 ‘동일한 조건’으로 연장되므로 임대료 변동이 없습니다. 반면, 계약갱신청구권을 사용하면 임대인은 기존 임대료의 ‘5% 범위 내’에서 증액을 요구할 수 있습니다.

임차인의 유연성
묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 3개월 전 통지로 계약을 끝낼 수 있습니다. 하지만 계약갱신청구권을 사용하면 새로운 2년 계약이 시작되므로, 임차인 역시 2년의 계약 기간을 준수해야 할 의무가 생깁니다.

따라서 단기적으로 이사 계획이 있을 수 있는 임차인이라면 묵시적 갱신이 유리할 수 있고, 임대료 인상 가능성이 있더라도 확실하게 2년의 거주를 보장받고 싶다면 계약갱신청구권을 사용하는 것이 현명한 선택입니다.

4. 분쟁을 막는 첫걸음, ‘내용증명’ 활용법

임대차 계약 연장 과정에서 가장 중요한 것은 ‘의사표시를 했다’는 명확한 증거를 남기는 것입니다. 전화 통화나 구두 약속은 추후 분쟁 발생 시 입증이 매우 어렵습니다.

이때 가장 확실한 방법이 바로 ‘내용증명‘ 우편을 발송하는 것입니다.

내용증명은 우체국을 통해 내가 보낸 문서의 내용, 보낸 날짜, 상대방이 받은 날짜를 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 계약갱신청구권을 행사하거나, 반대로 임대인이 갱신 거절을 통지할 때 내용증명을 활용하면 “나는 법적 기간 내에 확실히 의사를 전달했다”는 가장 강력한 증거가 됩니다.

5. 복잡한 상황이라면, 법률 전문가와 함께

지금까지 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이점과 기본적인 대응 전략에 대해 알아보았습니다. 하지만 실제 상황은 법 조문처럼 간단하지 않습니다.

‘실거주하겠다던 집주인이 알고 보니 다른 사람에게 월세를 놓은 것 같다면?’ ‘임대인이 법에서 정한 기간을 살짝 넘겨 갱신 거절을 통보해 왔다면?’ ‘계약서를 다시 쓰자고 하는데, 불리한 조항이 있는지 걱정된다면?’

이처럼 조금이라도 복잡하거나 분쟁의 소지가 있는 상황이라면, 혼자서 고민하고 섣불리 대응하기보다 초기 단계에서 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다. 잘못된 판단으로 당신의 소중한 보증금과 주거권을 위협받게 해서는 안 됩니다.

저희 법무법인 정음 부동산 전문 변호사는 수많은 임대차 분쟁 사례를 다루며 의뢰인의 권리를 지켜온 경험을 가지고 있습니다. 당신의 상황을 가장 객관적으로 분석하고, 법적 권리를 최대한 보호할 수 있는 최적의 대응 전략을 제시해 드리겠습니다. 더 이상 혼자 고민하지 마시고, 법무법인 정음의 문을 두드려 주시기 바랍니다.