건물주, 임대인 필독 명도소송 강제집행 비용과 골든타임 확인하기

건물주 또는 임대인이라면 명도소송 변호사 비용 외에도 강제집행 노무비와 보관료 등 숨겨진 비용을 확인해보세요. 보증금이 소멸되기 전 법적 절차를 시작해야 하는 이유와 구체적인 비용 항목을 확인하시기 바랍니다.

건물주가 반드시 알아야 할 명도소송 강제집행 실비와 대응 전략

상단에서 귀하의 건물 상황에 따른 강제집행 예상 비용과 보증금 소진 시점을 확인해 보셨을 것입니다. 아마도 생각보다 높은 비용과, 예상보다 빠르게 다가오는 보증금 소멸 시점에 놀라셨을지도 모릅니다. 많은 임대인분들이 변호사 선임 비용만을 고려하다가, 막상 판결 이후 실제 집행 단계에서 발생하는 막대한 실비 때문에 당황하곤 합니다.

명도소송의 핵심은 단순히 승소 판결문을 받는 것이 아닙니다. 임차인이 자발적으로 나가지 않을 때 공권력을 동원하여 건물을 인도받는 강제집행 단계까지 고려해야 비로소 진정한 해결이라 할 수 있습니다. 오늘 법무법인 정음에서는 왜 보증금이 남아있을 때 법적 조치를 서둘러야 하는지에 대해 상세히 말씀드리겠습니다.

명도소송 비용의 숨겨진 복병, 강제집행 예납금 이해하기

임대인이 명도소송을 진행할 때 발생하는 비용은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째는 소송 자체를 수행하기 위한 변호사 보수와 법원 인지대 및 송달료입니다. 두 번째는 판결 후에도 임차인이 퇴거하지 않을 때 진행하는 강제집행 비용입니다.

상단에서 확인하신 것처럼 강제집행 비용은 건물의 면적, 층수, 엘리베이터 유무, 그리고 짐의 양에 따라 기하급수적으로 늘어납니다.

① 면적과 층수에 따른 노무비 책정 기준

강제집행 시 가장 큰 비중을 차지하는 것은 노무비입니다. 법원 집행 실무 기준에 따르면, 평수에 따라 투입되어야 하는 필수 노무 인원이 정해져 있습니다. 예를 들어 10평 미만의 소형 평수는 적은 인원으로도 가능하지만, 50평 이상의 대형 평수나 내부 구조가 복잡한 사업장의 경우 20명 이상의 인원이 투입되기도 합니다.

또한 엘리베이터가 없는 2층 이상의 건물은 사다리차 사용이 불가능하거나 인력이 직접 짐을 날라야 하는 경우 층수마다 인원이 추가되거나 노무비가 할증됩니다. 야간이나 휴일에 집행해야 하는 특수한 상황이라면 비용은 더욱 상승합니다. 이러한 노무비는 집행 신청 시 임대인이 미리 법원에 납부해야 합니다.

② 무시할 수 없는 운반비와 보관료

임차인의 짐을 밖으로 꺼내는 것만으로 끝나는 것이 아닙니다. 반출된 유체동산(가재도구, 집기 등)은 법원이 지정한 보관 창고로 이동해야 합니다. 이때 5톤 트럭 등을 이용한 운반비가 발생하며, 통상적으로 3개월 치의 창고 보관료를 미리 예치해야 집행이 시작됩니다.

짐이 많은 가정집이나 설비가 많은 공장, 사무실의 경우 트럭 대수가 늘어나면서 보관료만 수백만 원에 달하는 경우가 빈번합니다. 위 시뮬레이션 결과에 포함된 보관료 항목이 결코 과장된 수치가 아님을 유의하셔야 합니다.

보증금 소멸과 골든타임의 상관관계

많은 임대인분들이 보증금이 아직 남아있다는 이유로 법적 대응을 미루곤 합니다. 하지만 이는 매우 위험한 판단일 수 있습니다. 명도소송은 소장 접수부터 판결, 그리고 강제집행 완료까지 짧게는 6개월에서 길게는 1년 이상 소요되는 긴 싸움입니다.

① 소송 기간 중에도 월세는 계속 밀립니다

소송이 진행되는 동안 임차인이 월세를 꼬박꼬박 낼 가능성은 매우 낮습니다. 즉, 현재 남은 보증금에서 소송 기간 동안 발생할 미래의 미납 월세를 공제해야 합니다. 여기에 앞서 살펴본 강제집행 실비(노무비, 보관료 등)와 변호사 비용까지 합산했을 때, 보증금 잔액이 마이너스가 된다면 그 손해는 고스란히 임대인의 몫이 됩니다.

이를 우리는 경제적 관점에서 골든타임이라 부릅니다. 보증금이 전액 소진되기 전, 즉 소송 비용과 집행 비용을 충당하고도 남을 시점에 소송을 시작해야만 손실을 최소화할 수 있습니다.

② 채무자에게 비용을 청구할 수 있지 않나요?

법적으로는 소송 비용과 강제집행 비용을 임차인(채무자)에게 청구할 수 있습니다. 이를 소송비용액확정신청 및 집행비용액확정신청이라 합니다. 그러나 현실적으로 명도소송까지 당하는 임차인은 이미 재산이 없거나 신용 상태가 좋지 않은 경우가 대부분입니다.

판결문과 비용 확정 결정을 받더라도, 임차인 명의의 재산이 없다면 실제 회수는 불가능에 가깝습니다. 결국 임대인이 먼저 지출한 수천만 원의 비용이 매몰 비용이 되어버리는 것입니다. 보증금이 아직 남아있다면서 안일하게 생각하다가는 결국 보증금은 다 까먹고, 소송비용 및 강제집행 비용은 본인의 돈으로 감당하는 상황이 올 수 있습니다.

명도소송의 필수 절차와 단계별 대응

안전한 명도를 위해서는 적법한 절차를 밟는 것이 무엇보다 중요합니다. 감정적으로 대응하여 임의로 문을 개방하거나 짐을 옮길 경우, 주거침입이나 권리행사방해 등으로 오히려 형사 처벌을 받을 수 있습니다.

① 점유이전금지가처분 신청

본안 소송에 앞서 반드시 진행해야 하는 절차입니다. 소송 도중 임차인이 제3자에게 건물의 점유를 넘겨버리면, 기존 임차인을 상대로 받은 승소 판결문은 무용지물이 됩니다. 이를 방지하기 위해 현재의 점유자를 묶어두는 가처분 절차가 필수적입니다.

② 소장 접수 및 변론

임대차 계약 해지 사유(차임 연체, 기간 만료 등)를 입증하여 법원에 소장을 제출합니다. 이 과정에서 임차인의 항변에 논리적으로 대응하고, 신속한 재판 진행을 위해 정확한 법리 주장을 펼치는 것이 중요합니다.

③ 판결 및 강제집행 신청

승소 판결을 받은 후에도 임차인이 퇴거하지 않으면 관할 법원 집행관 사무소에 강제집행을 신청합니다. 앞서 시뮬레이션에서 확인한 예납금을 납부하면 집행관이 현장에 나가 계고(경고)를 하고, 그래도 이행하지 않을 경우 본 집행을 실시합니다.

전문가의 조력은 선택이 아닌 필수입니다

부동산 명도 분쟁은 단순히 건물을 비우는 문제를 넘어, 임대인의 소중한 자산 가치를 지키는 싸움입니다. 보증금이 넉넉하다고 안심하거나, 비용이 아까워 망설이는 사이에 손해액은 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다.

상단의 시뮬레이션 결과가 보여주듯, 강제집행까지 갈 경우의 리스크는 개인이 감당하기에 복잡하고 큰 부담이 따릅니다. 초기 단계부터 변호사의 조력을 받아 내용증명 발송을 통한 협의, 점유이전금지가처분, 그리고 본안 소송까지 체계적으로 진행하는 것이 시간과 비용을 절약하는 가장 지혜로운 방법입니다.