건물철거소송 토지경계침범 시 3가지 필수 대응 전략 (점유취득시효 주의)

이웃집 건물이 내 땅을 침범했다면? 건물철거소송 전 반드시 확인해야 할 점유취득시효와 경계복원측량 절차를 상세히 안내합니다. 체크리스트로 내 상황을 먼저 진단해보세요.

상단 자가 진단 체크리스트를 확인하셨나요?

방금 페이지 상단에서 진행하신 자가 진단 체크리스트는 단순한 테스트가 아닙니다. 토지 경계 침범 분쟁에서 승패를 가르는 가장 결정적인 요소를 기준으로 귀하의 현재 상황을 객관화한 것입니다. 많은 의뢰인분들이 이웃과의 관계 때문에 혹은 법적 지식이 부족하여 망설이다가 결정적인 대응 시기인 골든타임을 놓치곤 합니다.

토지 소유권은 강력한 권리이지만, 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다. 특히 내 땅 위에 타인의 건물이 존재한다는 사실을 알게 되었다면, 감정적인 말다툼 대신 냉철한 법리적 판단이 선행되어야 합니다. 오늘 법무법인 정음은 상단 진단 결과에 따른 구체적인 법적 쟁점과 건물철거소송의 핵심 전략을 상세히 설명해 드리겠습니다.

1. 건물이 지어지고 있는 중이라면 (공사중지가처분)

상단 체크리스트의 첫 번째 항목에서 현재 공사가 진행 중이라고 답변하셨다면, 지금 이 글을 읽는 순간이 가장 중요합니다. 아직 건물이 완공되지 않은 상태라면 공사중지가처분 신청을 통해 건물이 더 이상 올라가지 않도록 막는 것이 최우선입니다.

우리 법원은 이미 건물이 완공된 경우에는 그 건물을 철거함으로써 발생하는 사회적, 경제적 손실을 고려하여 철거 청구를 권리남용이라고 판단할 여지가 있습니다. 물론 내 땅을 침범한 것이 명백하다면 철거 판결이 나오는 것이 원칙이지만, 건물이 완성된 후에는 소송의 난이도가 훨씬 높아지고 기간도 길어질 수밖에 없습니다.

따라서 상대방이 경계를 침범하여 공사를 강행하고 있다면, 즉시 법원에 공사중지가처분을 신청하여 물리적인 공사 진행을 멈추고 협상이나 본안 소송을 준비해야 합니다. 이는 내 재산권을 지키기 위한 가장 시급하고 효과적인 방어 수단입니다.

2. 20년의 시간, 점유취득시효의 무서움

토지경계침범 소송에서 가장 치열하게 다투는 쟁점은 바로 점유취득시효입니다. 민법 제245조에 따르면, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다.

즉, 내 땅임이 분명하더라도 옆집 사람이 20년 넘게 그 땅을 자신의 마당이나 건물 부지로 사용해 왔다면, 그리고 그 점유가 소유의 의사를 가진 자주점유로 인정된다면 소유권을 빼앗길 수도 있다는 뜻입니다.

여기서 중요한 것은 소유의 의사(자주점유) 여부입니다. 단순히 남의 땅을 오래 썼다고 해서 땅을 주는 것이 아닙니다. 상대방이 자신의 땅인 줄 알고 점유했다는 것이 인정되어야 합니다. 반대로 말하면, 토지 소유자인 귀하는 상대방의 점유가 무단 점유이거나, 남의 땅임을 알면서도 점유했다는 타주점유임을 입증해야 합니다.

과거에 임대료를 받은 적이 있거나, 경계 확인 각서를 받은 적이 있는지, 혹은 상대방이 건축 당시 경계 측량을 제대로 하지 않은 과실이 있는지 등을 종합적으로 검토하여 취득시효 주장을 깨뜨려야 합니다. 이 과정은 매우 정밀한 법리 검토가 필요하므로 법률 전문가의 조력이 필수적입니다.

3. 객관적 증거의 시작, 경계복원측량

눈대중으로 저 담장이 내 땅을 넘어왔다고 주장하는 것은 법정에서 받아들여지지 않습니다. 소송을 제기하기 위해서는 정확히 내 땅의 어느 부분이, 몇 제곱미터만큼 침범당했는지를 특정해야 합니다. 이를 위해 반드시 선행되어야 하는 것이 경계복원측량입니다.

한국국토정보공사(LX)를 통해 측량을 신청하고, 그 결과물인 측량성과도를 확보해야 합니다. 이 측량 성과도는 향후 건물철거소송 및 토지인도 소송, 그리고 그동안 내 땅을 무단으로 사용한 데 대한 부당이득반환 청구 소송의 기초 증거가 됩니다.

상대방이 측량 결과에 불복할 수도 있지만, 공신력 있는 기관의 측량 결과는 재판부의 판단에 지대한 영향을 미칩니다. 만약 아직 측량을 하지 않으셨다면, 내용증명 발송과 함께 측량부터 진행하여 객관적인 수치를 확보하는 것이 순서입니다.

4. 소송만이 정답일까요? 내용증명과 협상

무조건 소송을 바로 제기하는 것이 능사는 아닙니다. 법무법인 정음은 의뢰인의 실익을 최우선으로 생각합니다. 측량 결과와 법리 검토가 끝났다면, 변호사 명의의 내용증명을 발송하여 상대방에게 현재 상황을 고지하고 자진 철거 및 토지 인도를 요구하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.

내용증명은 그 자체로 강제력은 없지만, 추후 소송에서 소멸시효를 중단시키는 역할을 하며 점유취득시효 주장을 방어하는 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. 또한, 상대방이 사안의 심각성을 인지하고 협상 테이블로 나오게 하여 소송 없이 원만하게 문제를 해결하는 계기가 되기도 합니다.

혼자 고민하면 늦습니다

토지 경계 분쟁은 단순히 땅 몇 평의 문제가 아닙니다. 재산의 가치를 지키는 일이며, 잘못된 초기 대응은 돌이킬 수 없는 결과(소유권 상실)를 초래할 수 있습니다. 특히 상대방이 점유취득시효를 주장할 가능성이 있다면, 하루라도 빨리 법률적으로 대응하여 시효 진행을 중단시켜야 합니다.

상단의 체크리스트 결과가 위험 신호를 보내고 있거나, 구체적인 대응 방법이 막막하다면 지체 없이 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 법무법인 정음은 객관적인 증거 수집부터 치밀한 법리 구성까지, 의뢰인의 소중한 재산권을 지키기 위해 처음부터 끝까지 함께하겠습니다.

모든 사건은 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 인터넷상의 정보만으로 판단하기보다는 관련 자료를 지참하시어 심도 있는 상담을 받아보시기를 권해드립니다.