공동명의 부동산 처분 곤란할 때, 공유물분할청구소송 및 지분 해소 전략 3가지

가족이나 지인과 얽힌 공동명의 부동산 문제로 고민이신가요? 공유물분할청구소송의 절차와 현물분할, 대금분할, 가액배상 등 구체적인 법적 해결 방법을 정리해 드립니다. 자가 진단 가이드로 내 상황을 먼저 확인해 보세요.

부동산을 단독으로 소유하고 있다면 처분이나 관리에 아무런 제약이 없지만, 타인과 함께 소유하고 있는 공유 관계라면 이야기가 다릅니다. 매매를 하려 해도, 전세를 주려 해도, 심지어 담보 대출을 받으려 해도 다른 공유자의 동의가 필요하기 때문입니다.

특히 상속으로 인해 형제들과 원치 않는 공유 관계가 되거나, 이혼 후 재산 분할이 마무리되지 않아 전 배우자와 아파트가 공동명의로 묶여 있는 경우, 그리고 지인과 투자를 목적으로 공동 매수했으나 의견 차이로 갈등을 빚는 경우가 대표적입니다.

이 글을 읽고 계신 분들은 아마도 이러한 공유 지분 문제로 인해 재산권 행사에 큰 제약을 받고 계실 것입니다. 위에서 제공해 드린 자가 진단 가이드를 통해 현재 여러분의 상황이 경매 분할이 필요한 단계인지, 혹은 상대방 지분을 인수하는 것이 유리한지 확인해 보셨을 것입니다. 그 결과에 따라 구체적으로 어떤 법적 절차를 밟아야 하는지, 그리고 주의해야 할 점은 무엇인지 상세히 설명해 드리겠습니다.

협의가 불가능하다면 재판상 분할이 유일한 해법입니다

민법 제268조에 따르면 공유자는 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정하는 등 특별한 사정이 없으면 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 즉, 원칙적으로 공유 관계를 해소하는 것은 각 공유자의 자유입니다.

바로가기: 민법 제269조 (분할의 방법)

가장 이상적인 것은 당사자 간의 대화와 협의를 통해 원만하게 나누는 것입니다. 하지만 부동산의 가치 평가에 대한 이견, 특정 위치 점유에 대한 갈등, 감정적인 골 등으로 인해 협의가 결렬되는 경우가 대다수입니다. 협의가 성립되지 않을 때 비로소 법원에 청구하는 것이 바로 공유물분할청구소송입니다.

이 소송은 형성의 소로서, 법원은 원고가 청구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적인 분할 방법을 결정합니다. 따라서 소송을 제기하기 전, 내 상황에서 법원이 어떤 판결을 내릴 가능성이 높은지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

법원이 결정하는 3가지 분할 방식

공유물분할청구소송이 진행되면 법원은 크게 세 가지 방식 중 하나로 분할을 명하게 됩니다. 상단 체크리스트 결과에서도 보셨듯이, 여러분의 목표에 따라 주력해야 할 주장과 입증 자료가 달라집니다.

현물분할

법원이 가장 우선적으로 고려하는 원칙적인 방법입니다. 하나의 토지를 지분 비율에 따라 실제로 쪼개어 각자의 단독 소유로 만드는 방식입니다. 예를 들어 100평의 토지를 50대 50 지분으로 가지고 있다면, 정확히 50평씩 나누어 등기하는 것입니다.

하지만 아파트나 상가 건물처럼 물리적으로 쪼개는 것이 불가능하거나, 쪼갤 경우 그 효용 가치가 현저히 떨어지는 경우에는 현물분할이 채택되기 어렵습니다. 주로 넓은 임야나 농지 등 토지 사건에서 많이 활용됩니다.

대금분할

현물분할이 불가능하거나 분할로 인해 가격이 현저히 하락할 염려가 있을 때 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다. 이를 대금분할이라고 합니다. 부동산 전체를 경매 시장에 내놓고, 낙찰된 대금에서 경매 비용을 뺀 나머지를 공유 지분 비율대로 나누어 갖는 방식입니다.

공유자들끼리 서로 부동산을 갖겠다고 다투거나, 반대로 아무도 갖지 않으려 할 때, 혹은 연락이 두절되어 협의 자체가 안 될 때 주로 나오는 판결입니다. 현금화를 통해 관계를 깔끔하게 정리할 수 있다는 장점이 있지만, 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 경우 금전적 손해를 볼 수 있다는 위험도 존재합니다.

가액배상

최근 법원 실무에서 적극적으로 활용되는 방식입니다. 공유자 중 한 사람이 단독 소유권을 갖되, 자신의 지분을 제외한 나머지 지분 가치를 현금으로 다른 공유자들에게 지급하고 정산하는 방법입니다. 이를 전면적 가액보상이라고도 합니다.

이 방식은 해당 부동산을 실제로 점유하고 있거나, 사업상 반드시 필요한 사람이 있을 때 유용합니다. 다만 이 방법을 주장하기 위해서는 상대방의 지분을 매수할 수 있는 충분한 자금력이 있음을 입증해야 하며, 법원이 지정한 감정평가액을 기준으로 정산 가액이 산정됩니다.

소송 전 반드시 챙겨야 할 법적 안전장치

공유물분할청구소송은 단순한 민사 분쟁을 넘어 고도의 전략이 필요한 싸움입니다. 특히 소송 도중에 발생할 수 있는 변수를 차단하기 위해 다음과 같은 보전 처분이 필수적으로 선행되어야 합니다.

첫째, 부동산처분금지가처분입니다. 소송이 진행되는 도중에 상대방이 악의를 품고 자신의 지분을 제3자에게 매도하거나 담보를 설정해 버린다면, 승소 판결을 받더라도 집행이 곤란해질 수 있습니다. 따라서 소송 제기와 동시에 상대방의 지분을 묶어두는 가처분 신청을 해야 합니다.

둘째, 점유이전금지가처분입니다. 만약 상대방이 부동산을 점유하고 있는데 이를 다른 사람에게 넘겨버린다면, 명도 과정에서 또 다른 소송을 해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 현재의 점유 상태를 고정시키는 절차입니다.

관계에 따른 맞춤형 대응 전략

상단 자가 진단 결과에서도 확인하셨겠지만, 공유자와의 관계에 따라 접근 방식이 달라져야 합니다.

가족 간의 상속 분쟁이라면 조정 절차를 적극 활용하는 것이 유리합니다. 법원은 가족 간의 분쟁에 대해 판결보다는 조정을 통해 원만히 해결하기를 강력히 권고합니다. 이때 상속 기여분이나 특별수익 등을 고려하여 합리적인 정산금을 제시한다면 소송 기간을 단축하고 가족 관계의 파탄을 막을 수 있습니다.

반면 전혀 모르는 타인이나 경매 낙찰자와의 공유 관계라면 신속하고 단호한 법적 절차가 필요합니다. 감정적인 호소보다는 객관적인 시세 자료와 법리적 근거를 통해 대금분할이나 가액배상을 강력하게 주장해야 합니다. 상대방이 연락을 피하거나 협의를 거부한다면 지체 없이 소송을 진행하는 것이 오히려 손해를 줄이는 길입니다.

전문가의 조력이 필요한 이유

공유물분할은 단순히 땅을 나누거나 돈을 나누는 문제가 아닙니다. 그 과정에서 부당이득반환 청구, 지상권 성립 여부, 세금 문제 등 복잡한 법률 쟁점들이 얽혀 있습니다. 혼자서 진행하다가 필수적인 보전 처분을 놓치거나, 감정 평가 과정에서 불리한 결과를 받게 되면 돌이킬 수 없는 재산상 손실을 입을 수 있습니다.

법무법인 정음은 다수의 부동산 공유 지분 분쟁을 해결해 온 경험을 바탕으로 의뢰인의 상황에 맞는 최적의 솔루션을 제시합니다. 상단 자가 진단 가이드의 결과가 여러분의 권리 찾기를 위한 첫걸음이 되었다면, 이제는 실질적인 해결을 위해 법률 전문가와 구체적인 전략을 논의해 보시기 바랍니다. 여러분의 소중한 재산권이 정당하게 평가받고 온전히 실현될 수 있도록 법무법인 정음이 함께 하겠습니다.