원상회복의무 - 보증금을 지키는 3가지 필수 체크리스트

원상회복의무 때문에 임대인과 갈등이 예상되시나요? 통상의 손모 기준부터 특약의 효력까지, 보증금을 온전히 돌려받기 위해 임차인이 꼭 알아야 할 모든 것을 알려드립니다.

이사 날짜는 다가오는데, ‘혹시 보증금을 다 돌려받지 못하면 어떡하지?’라는 걱정에 한숨 쉬고 계신가요? 임대차 계약이 끝날 무렵 임차인과 임대인 사이에 가장 많이 발생하는 분쟁이 바로 원상회복의무에 관한 것입니다.

임대인은 “계약 당시와 똑같이 완벽하게 복구해놓으라”고 요구하고, 임차인은 “살면서 자연스럽게 생긴 흔적까지 책임져야 하냐”며 억울함을 토로합니다. 과연 법에서 말하는 임차인의 원상복구 책임은 어디까지일까요?

이 복잡한 문제를 두고 더 이상 혼자 고민하지 마세요. 부정확한 정보에 의존하다가는 자칫 나의 소중한 보증금 반환에 불이익을 받을 수 있습니다. 먼저 아래의 ‘1분 정보 가이드‘를 통해 현재 나의 상황을 객관적으로 점검해 보세요. 몇 가지 간단한 질문에 답하는 것만으로도 내 책임의 범위를 명확히 이해하고, 앞으로 어떻게 대응해야 할지 방향을 잡는 데 큰 도움이 될 것입니다.

아마 위 정보 가이드를 통해 어떤 부분은 임대인이, 어떤 부분은 임차인이 책임질 부분인지 대략적인 윤곽을 파악하셨을 겁니다. 이처럼 나의 상황을 법률적 기준에 따라 객관적으로 아는 것은 보증금 반환 분쟁을 막는 가장 중요한 첫걸음입니다.

민법 제654조와 제615조에 따르면, 임차인은 임대차 계약이 종료되었을 때 빌린 목적물을 원래의 상태로 회복하여 반환할 의무가 있습니다. 이것이 바로 원상회복의무의 법적 근거입니다. 하지만 여기서 말하는 ‘원래의 상태’에 대한 해석 차이가 바로 갈등의 씨앗이 됩니다.

많은 임대인들이 사소한 흠집이나 생활 흔적까지 모두 트집 잡아 과도한 수리비를 요구하거나 보증금에서 부당하게 공제하려 합니다. 이때 원상회복의무의 정확한 범위를 알지 못하면 부당한 요구에 제대로 대응하지 못하고 소중한 재산을 잃게 될 수 있습니다.

법원이 말하는 ‘원상회복’, 어디까지 해야 할까?

그렇다면 법원은 임차인의 원상복구 책임을 어디까지로 보고 있을까요? 수많은 판례를 통해 확립된 기준은 명확합니다. 바로 ‘고의·과실에 의한 손상‘과 ‘통상적인 사용에 따른 마모‘를 구분하는 것입니다.

1. ‘통상의 손모’: 임차인이 책임지지 않아도 되는 손상

가장 중요한 개념이 바로 통상의 손모입니다. 통상의 손모란, 임차인이 계약 내용에 따라 일반적이고 정상적인 방법으로 목적물을 사용했음에도 불구하고 시간이 지남에 따라 자연스럽게 발생하는 마모나 가치 하락을 의미합니다.

우리 법원은 이러한 통상의 손모에 대한 수리 비용은 월세(차임)에 이미 포함된 것으로 보아, 임대인이 부담해야 한다고 판단하고 있습니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다.

벽의 못 자국: 달력이나 액자를 걸기 위해 생긴 작은 못 자국이나 핀 자국
가구 배치 흔적: 무거운 가구나 가전제품을 놓았던 자리에 생긴 바닥의 눌림 자국
자연 변색: 햇빛에 의해 벽지나 장판의 색이 바래는 현상

이러한 것들은 사람이 거주하며 발생하는 지극히 자연스러운 흔적이므로, 임차인이 별도로 비용을 들여 복구할 필요가 없는 부분입니다.

2. 임차인의 책임 범위: 명백한 과실로 인한 손상

반면, 임차인 원상복구 의무가 명확하게 인정되는 경우도 있습니다. 이는 임차인의 ‘선량한 관리자로서의 주의의무(선관주의의무)’를 위반하여 발생한 손상들입니다. 즉, 조금만 주의를 기울였다면 막을 수 있었던 훼손을 의미합니다.

심한 오염 및 훼손: 벽이나 바닥에 아이들이 그린 낙서, 무거운 물건을 끌어서 생긴 깊은 긁힘 등
반려동물로 인한 손상: 반려 동물이 벽지를 긁거나 마감재를 물어뜯은 자국, 소변으로 인한 마루 변색 및 냄새
관리 소홀로 인한 곰팡이: 환기를 게을리하여 발생한 결로나 곰팡이
부주의로 인한 파손: 실수로 깬 유리창, 부서진 문고리나 수도꼭지 등

이러한 손상들은 통상의 손모 범위를 넘어서는 것으로, 임차인이 자신의 비용으로 수리하거나 교체해야 할 책임이 있습니다.

3. 이전 임차인의 시설: 내가 안 했는데도 책임져야 할까?

상가 임대차에서 특히 자주 발생하는 문제입니다. 이전 임차인이 설치한 인테리어나 시설물을 그대로 이어받아 영업을 한 경우, 계약 종료 시 어디까지 철거해야 할까요?

이에 대해 판례(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결)는 명확한 기준을 제시합니다. 별도의 약정이 없는 한, 현 임차인은 이전 임차인이 설치한 시설물까지 모두 철거하여 계약 당시의 ‘아무것도 없는 상태’로 되돌려놓을 원상회복의무를 부담한다고 보고 있습니다. 따라서 권리금을 주고 시설을 인수할 때는 원상복구 책임에 대한 부분을 계약서에 명확히 해두는 것이 매우 중요합니다.

‘모든 손해를 임차인이 부담한다’는 임대차계약서 특약, 효력이 있을까?

간혹 임대차계약서 특약 사항에 “임차 기간 중 발생하는 모든 수선 및 훼손은 임차인이 부담한다” 또는 “사소한 손상까지 모두 원상복구한다”와 같은 문구가 들어가는 경우가 있습니다. 이런 특약은 무조건 따라야 할까요?

결론부터 말하면, 아닐 가능성이 높습니다. 우리 주택임대차보호법 등은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정의 효력을 인정하지 않는 ‘편면적 강행규정’을 두고 있습니다. 따라서 통상의 손모까지 임차인에게 책임을 떠넘기는 특약은 임차인에게 부당하게 불리한 약정으로 보아 그 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

다만, 모든 특약이 무효가 되는 것은 아니며 계약의 구체적인 내용과 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 분쟁 발생 시에는 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.

보증금 반환 분쟁, 현명하게 대처하는 3단계 행동 전략

임대인과의 협의가 원만히 이루어지지 않는다면, 감정적으로 맞서기보다 법적 절차에 따라 체계적으로 대응해야 합니다.

1단계: 객관적인 증거 확보

분쟁의 핵심은 ‘입주 당시 상태’와 ‘현재 상태’를 객관적으로 비교하는 것입니다. 따라서 입주 시 촬영해 둔 집 내부의 상세한 사진이나 영상은 결정적인 증거가 됩니다. 퇴거 시에도 같은 구도로 사진을 찍어두어 비교 자료로 활용하는 것이 좋습니다.

2단계: 명확한 의사표시 (내용증명)

임대인이 통상의 손모에 대한 수리비를 요구하며 보증금 반환을 거부하거나 일부만 돌려주겠다고 한다면, 내용증명을 통해 원상회복의무의 법적 범위에 대한 나의 입장을 명확히 전달하고 보증금 전액 반환을 공식적으로 요구할 수 있습니다. 내용증명 자체는 법적 강제력이 없지만, 추후 소송에서 중요한 증거 자료가 되며 상대방을 심리적으로 압박하는 효과가 있습니다. 보증금반환 내용증명 관련한 블로그 글에서 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.